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Se volete sapere qualcosa in più su di me e sul mio modo di intendere la professione di avvocato, non perdete il mio intervento su Radio Veronica One, che sarà trasmesso anche in video questa sera dalle ore 22:30 circa, nella puntata del programma "Live Social" del canale 254 del digitale terrestre "La grande Italia"

Vi parlerò di me e di come l'epidemia abbia influito su alcuni aspetti del mio lavoro.

In anteprima, per voi, una breve sintesi

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SE UN GENITORE SEPARATO CHIEDE DI TRASFERIRSI COI FIGLI: QUALI CRITERI DEVE UTILIZZARE IL GIUDICE

I contrasti fra genitori separati in merito al trasferimento di residenza dei figli impongono al giudice di fare delle precise valutazioni prima di decidere sull’istanza del genitore collocatario; ecco un elenco dettagliato dei criteri da seguire: possibile la revoca del provvedimento sull’affido e sulla collocazione della prole.

Al giorno d’oggi non è infrequente che in una famiglia si ponga, per uno o l’altro dei genitori, l’esigenza (spesso dettata da opportunità lavorative) di trasferirsi in un’altra città.

Quando la coppia è separata, la decisione viene assai spesso demandata al giudice: sono poche le coppie, infatti, che – se pur in regime di affido condiviso – riescono a gestire con senso di maturità e responsabilità simili circostanze e ad assumere di comune accordo le decisioni più rispondenti ai bisogni dei figli.

Il genitore è libero di trasferirsi ma …

A riguardo va da subito chiarito che nessun tribunale ha il potere di impedire al genitore di trasferire la propria residenza in un diverso comune; ogni cittadino ha infatti il diritto, costituzionalmente garantito, di muoversi liberamente e scegliere dove abitare al fine di realizzare le proprie aspirazioni sociali e lavorative.

Il problema che, al contrario, si pone quando ci sono dei figli è se egli possa attuare tale trasferimento insieme a loro (in sostanza se essi debbano rimanere collocati o affidati a quel genitore).

In altre parole il Tribunale, posto dinanzi ad un’istanza del genitore che coabita con la prole (quantomeno in modo prevalente) di cambio di residenza di quest’ultima (cosiddetta “rilocazione del figlio”) ben potrebbe decidere di modificare i precedenti provvedimenti e – pur senza poter impedire il trasferimento al genitore – collocare i figli presso l’altro genitore o anche (nei casi più gravi) affidarli in via esclusiva a quest’ultimo, se tale soluzione appaia garantire maggiormente gli interessi dei minori.

Sbaglia dunque quel genitore che, avendo già ottenuto un provvedimento del giudice di affidamento o collocamento della prole presso di sé, si ritenga libero di poter arbitrariamente attuare un cambio di residenza senza il consenso dell’ex.

In presenza di figli minori, infatti, il cambio di residenza deve essere sempre conosciuto ed approvato dall’altro genitore; in mancanza dovrà essere il giudice a decidere a seguito di una specifica istanza di modifica delle condizioni relative ai figli, e risultanti dal precedente provvedimento giudiziale.

Ove ciò non avvenga, l’allontanamento potrà essere punito:

- sia sul piano civile, il giudice potrà infatti modificare i provvedimenti in vigore e contestualmente ammonire il genitore inadempiente nonché disporre un risarcimento a suo carico e il pagamento di una sanzione amministrativa;

- sia sul piano penale, in quanto, ove sia posto in essere in modo arbitrario e tale da impedire la frequentazione del figlio con l’altro genitore, esso integra il grave reato di sottrazione di minore e persona incapace, anche quando sia compiuto col consenso del minore stesso.

A cosa deve mirare la decisione del giudice

Nel decidere sull’istanza di cambio di residenza del figlio minore, il giudice – pur disponendo di un’ampia discrezionalità – è tuttavia tenuto ad attenersi a specifici criteri, individuati e collaudati nella letteratura (nazionale ed internazionale) di settore riguardante la rilocazione a distanza dei figli, con la finalità di agevolare l’assunzione di provvedimenti che, nel rispetto della legge:

Ø perseguano l’esclusivo interesse morale e materiale della prole;

Ø garantiscano a quest’ultima il diritto a mantenere con entrambi i genitori un rapporto equilibrato e continuativo;

Ø permettano alla prole di conservare rapporti significativi con i parenti di ciascun ramo genitoriale.

I criteri di valutazione del giudice

Ecco quali sono gli otto criteri a cui i giudici devono fare riferimento:

1. I motivi del trasferimento

Il giudice deve innanzitutto esaminare le ragioni che sono alla base del trasferimento del genitore presso cui sono collocati i figli (sia anche in modo prevalente): tali ragioni devono essere sostanziali e non basate (in via esclusiva) da occasioni lavorative più remunerative o dal fatto che il mutamento dell’ambiente sociale sia in grado di offrire all’adulto (e a lui soltanto) maggiore sicurezza rispetto a quella offerta dall’ambiente di attuale residenza.

Ad esempio, la richiesta di trasferimento da parte di una madre che non aveva come scopo quello di ottenere migliori chance economiche o anche di progressione in carriera a discapito del proprio ruolo genitoriale, bensì era basata sulla più radicale esigenza di garantirsi la stabilità lavorativa (poiché la donna, insegnante precaria, sarebbe entrata in ruolo definitivo).

2. Le garanzie di frequentazione genitore non collocatario/figli

Il magistrato, inoltre, deve valutare con quali tempi e modalità il genitore che intende attuare il trasferimento sia in grado di garantire la frequentazione tra il genitore non collocatario e la prole: essi -sottolinea la pronuncia - devono essere realisticamente fattibili e non costringere il genitore ad uno stravolgimento delle proprie abitudini di vita o anche ad affrontare sforzi economici insostenibili o comunque sproporzionati ai propri redditi.

Ad esempio nel caso di una non eccessiva distanza tra le due città potrebbe consentire la frequentazione della prole col genitore non collocatario - anziché per intervalli settimanali – per interi w.e. e periodi di festività scolastica.

3. La disponibilità del non collocatario a trasferirsi

D’altro canto, tuttavia, il giudice deve anche considerare la eventuale manifestata disponibilità dal genitore non collocatario anche al proprio trasferimento, con lo scopo di mantenere la propria funzione genitoriale.

4. Le possibilità che il minore conservi i rapporti i parenti

Ancora, il magistrato deve verificare in che modo il trasferimento possa salvaguardare e garantire le relazioni del figlio con le altre figure familiari e affettive di riferimento (zii, nonni, ecc.) che definiscono l’identità familiare del minore, preservando la memoria e riconoscibilità delle proprie origini geografiche, sociali e culturali.

Ad esempio è stato ritenuto possibile il trasferimento nell’ipotesi in cui esso avrebbe comportato per il minore la possibilità di maggiore frequentazione (fino ad allora sacrificata) dei nonni materni in quanto residenti nella città di rilocazione.

5. Le possibili ripercussioni sul minore

Altro criterio di riferimento (e strettamente connesso al quello riguardante le ragioni del trasferimento) è costituito dalla valutazione – anche in prospettiva – da parte del magistrato dei possibili effetti del trasferimento sul figlio in relazione al suo necessario bisogno di stabilità ambientale, emotiva, psicologica e di relazione: allo scopo, il giudice avrà il compito di valutare se la richiesta di trasferimento del genitore possa o meno essere definitiva o anche soggetta alle continue esigenze del genitore collocatario.

6. Il nuovo contesto sociale e familiare

Ancora, il giudice deve analizzare le caratteristiche dell’ambiente sociale e familiare in cui il genitore collocatario (o affidatario) vuole trasferirsi rispetto a quelle del luogo di attuale residenza: si pensi da un lato alla profonda diversità esistente tra una circoscritta realtà di paese e quella di una città metropolitana e dall’altro all’eventualità che il minore possa contare comunque nella nuova realtà su figure di riferimento.

Ad esempio, se il trasferimento non comporti un cambiamento radicale per la minore in quanto si tratti di due contesti sociali assai simili.

7. L’età dei figli

Ulteriore parametro di riferimento per il magistrato è costituito dall’età della prole. Tanto più piccolo è il figlio, infatti, tanto più facilmente rischia di venire compromessa la sua possibilità di mantenere un significativo legame con il genitore non collocatario; ciò specie quando l’età della prole non abbia ancora consentito di sviluppare un legame significativo con uno o con entrambi i genitori (si pensi ad un bambino in tenerissima età che necessita di un rapporto quotidiano e –potremmo dire – epidermico per creare un contatto effettivo con i genitori): dunque, il giudice dovrà concentrare la sua analisi non soltanto sulle qualità della rapporto già in atto, ma anche su quelle potenziali di suo sviluppo.

8. Le dichiarazioni del minore

Altro elemento di sostanziale importanza nella decisione in esame è rappresentato dalla volontà al trasferimento eventualmente espressa da minore in sede di ascolto:tanto più grande è il figlio, infatti, tanto più elevato potrà ritenersi il suo livello di maturazione e di sviluppo psicofisico.

Per un approfondimento in merito alle conseguenze civili e penali derivanti dal cambio di residenza attuato senza consenso del coniuge separato o del tribunale, rimandiamo a questo post: “Trasferimento di residenza coni figli dopo la separazione?”.

TRASFERIMENTO DI RESIDENZA CON I FIGLI DOPO LA SEPARAZIONE

Cambio di residenza del genitore separato insieme alla prole che abita con lui: quale la procedura se l’altro genitore non lo approva? Conseguenze civili e penali derivanti dal cambio di residenza attuato senza consenso dell’ex o del tribunale.

Quando da una relazione nascono dei figli, la separazione della coppia è molto spesso fonte di contrasti legati al luogo in cui i minori resteranno ad abitare. Non di rado, ulteriori conflitti scaturiscono dalla necessità del genitore collocatario (affidatario) della prole di trasferire la propria residenza in luogo diverso da quello stabilito nella separazione e magari lontano dal luogo di residenza del genitore non collocatario.

Spesso le motivazioni del trasferimento sono legate al bisogno di ritornare nella propria città d’origine per poter godere del maggior sostegno da parte della famiglia oppure sono connesse ad una proposta di lavoro che consentirebbe al genitore di realizzarsi anche sul piano professionale.

Il trasferimento insieme al figlio è lecito?

Che il cambio di residenza sia dettato da una necessità effettiva o da un semplice desiderio poco importa; ogni cittadino ha, infatti, il pieno diritto (garantito dalla nostra Costituzione) di libera circolazione e di scelta del luogo di residenza con lo scopo di realizzare le proprie aspirazioni lavorative e sociali, senza poter subire limitazioni da parte dell’autorità giudiziaria (fatta eccezione per quelle legate a motivi sanitari e di sicurezza).

Tale piena libertà, tuttavia, incontra dei limiti nel caso del genitore collocatario che intenda attuare il proprio trasferimento insieme ai figli. Il cambio di residenza del minore (anche detto “rilocazione”), appartiene, infatti, a quelle decisioni di maggior interesse che i genitori hanno il dovere di assumere di comune accordo proprio al fine di salvaguardare il benessere della prole.

I giudici hanno più volte sottolineato che “dovere primario di un buon genitore affidatario e/o collocatario è quello di non allontanare il figlio dall’altra figura genitoriale, quali che siano state le ragioni del fallimento del matrimonio.

Quando occorre l’accordo dei genitori?

Nel caso in cui un genitore, senza aver ottenuto il consenso dell’altro, trasferisca altrove la residenza insieme al figlio minore, egli viola perciò quelli che sono principi fondamentali in materia di affidamento, compiendo un atto illegittimo.

Ciò vale sia nel caso di affido condiviso che di affido esclusivo, in quanto, anche in tale secondo caso, i genitori hanno il dovere di adottare insieme le decisioni di maggiore interesse per i figli, tra cui quella della residenza abituale.

Come fare se l’altro genitore non da il consenso al cambio di residenza?

Nel caso in cui, pertanto, l’altro genitore non approvi la scelta dell’ex di trasferirsi, l’interessato dovrà presentare una specifica domanda al giudice del luogo di residenza abituale del figlio al fine di ottenere l’autorizzazione alla rilocazione del minore tramite la modifica delle condizioni della separazione, del divorzio o dei provvedimenti assunti riguardo a minori nati fuori dal matrimonio.

La medesima domanda potrà essere presentata anche dal genitore che, conoscendo l’intenzione dell’ex di attuare il cambio di residenza del figlio, voglia appunto impedirlo.

Ciascun genitore potrà ovviamente opporsi a tale richiesta motivando le ragioni del dissenso.

Il tribunale dovrà decidere compiendo una serie di valutazioni finalizzate ad assumere la soluzione più rispondente all’interesse del fanciullo.

A tal fine, il giudice dovrà ascoltare entrambi i genitori nella ricerca di una soluzione consensuale della questione. Ove questa non venga raggiunta, il giudice potrà nominare un esperto (generalmente uno psicologo) affinché, dopo aver ascoltato il minore (generalmente sopra i 12 anni), rediga una relazione indicando la soluzione, a suo avviso, più adeguata al caso.

Nell’assumere la sua decisione, il giudice, inoltre, dovrà compiere una serie di valutazioni meglio descritte in questo post: “Se un genitore chiede ditrasferirsi coi figli: quali criteri deve utilizzare il giudice?”.

Conseguenze sotto il profilo civile

Se però il trasferimento sia comunque attuato, il genitore che sia stato forzatamente allontanato dal figlio potrà rivolgersi al giudice del luogo di residenza abituale del minore affinché assuma gli opportuni provvedimenti a riguardo.

Come abbiamo detto poco sopra, l’allontanamento arbitrario costituisce una grave violazione a principi fondamentali in materia di affidamento, in conseguenza della quale il giudice potrà decidere di:

Ø modificare i provvedimenti in vigore, anche tramite un’inversione dell’affidamento e/o collocamento dei figli (in favore del genitore ingiustamente allontanato dalla prole) e, nei casi più gravi dichiarare la decadenza dalla responsabilità genitoriale;

Ø ammonire il genitore inadempiente;

Ø disporre a carico di quest’ultimo un risarcimento sia nei confronti del genitore leso che della prole;

Ø sanzionare il genitore con un’ammenda.

Conseguenze sotto il profilo penale

Ci sono poi situazioni in cui il trasferimento di residenza, attuato da uno dei due genitori (in genere, ma non necessariamente, quello presso cui sono collocati i figli in modo prevalente) in modo arbitrario (se non a volte anche in modo ingannevole) può essere punito dalla legge penale.

Nell’ambito dei delitti contro l’assistenza familiare, infatti, il codice penale disciplina una serie di figure di reato che si caratterizzano proprio per la condotta della sottrazione di minore al genitore che ne esercita la responsabilità genitoriale (entrambi, quindi, nei casi più frequenti in cui l’affido è condiviso).

Le norme, nello specifico puniscono chiunque (e quindi anche uno dei genitori) sottrae un minore al genitore esercente la responsabilità su quest’ultimo.

La legge, infatti, vuole tutelare da un lato il diritto del genitore alla libera e piena esplicazione della funzione genitoriale e dall’altro quello della prole a veder garantito il suo interesse a ricevere le cure e l’educazione da parte di entrambi i genitori.

Dunque, affinché la sottrazione del minore sia punita non rileva tanto il fatto che l’altro genitore sia stato o meno avvertito del trasferimento ma che, nella pratica, egli sia posto nella condizione di non poter esercitare appieno il proprio ruolo genitoriale a causa della distanza che si frappone tra lui e il figlio.

È sufficiente comunicare all’ex la nuova residenza?

Ciò detto, pare evidente che la mera “comunicazione” del cambio di residenza al genitore non collocatario (di cui all’art. 337 sexies cod. civ.) debba intendersi riferita unicamente ai cambi di residenza (o domicilio) nell’ambito dello stesso comune o, in ogni caso, a distanze tali da non interferire sulla possibilità dell’altro genitore di partecipare pienamente alla vita dei figli.

Ove ciò non avvenga e il genitore attui un trasferimento del tutto arbitrario, l’altro avrà pieno diritto di rivolgersi al giudice come sopra indicato.

Il consiglio rimane in ogni caso quello di segnalare all’altro genitore – in spirito di reciproca collaborazione e nel primario interesse dei minori – le subentrate esigenze sempre prima di attuare il cambio di residenza.

CONDOMINIO: LEGITTIMA L'ISTITUZIONE DI UN FONDO CASSA PRIMA DELL'ESECUZIONE DEI LAVORI?

Segnalo questo interessante articolo in materia di legittimità di delibere assembleari. Mi sento spesso rivolgere quesiti in merito alla regolarità di delibere tese ad istituire un fondo cassa condominiale in vista di interventi straordinari ancora da eseguire.

http://news.avvocatoandreani.it/notizie-giuridiche/visualizza.php?condominio-legittimo-deliberare-istituzione-fondo-prima-lavori-48b140a65594a91601c2a4e9294bf5a2

SEPARAZIONE E ASSEGNO DI MANTENIMENTO PAGAMENTO MENSILE O VERSAMENTO “UNA TANTUM”?

Ascolti avvocato, io e mio marito intendiamo separarci consensualmente; non abbiamo figli e ciascuno di noi è proprietario di un appartamento da adibire a propria residenza. Al momento, però, lui non lavora e quindi non ha redditi sufficienti per mantenersi: è proprio vero che sono obbligata a versargli una somma mensile a titolo di mantenimento? Inoltre mio marito vorrebbe avviare un’attività imprenditoriale autonoma, nel tentativo di rendersi quanto prima economicamente autosufficiente; per fare questo avrebbe necessità di poter disporre, nell’immediato, di un capitale da investire per la creazione dell’azienda e mi chiede di versargli l’importo concordato per il mantenimento, invece che mediante pagamenti mensili, in unica soluzione, mediante il pagamento di una somma da calcolarsi capitalizzando una rendita di importo pari a quello concordato. Io potrei anche disporre del capitale necessario a soddisfare tale richiesta, ma ho sentito dire che questo non è possibile …

Gentile signora, per rispondere alle sue domande in primo luogo è necessario puntualizzare che la separazione personale dei coniugi, poiché non determina ancora l’estinzione del rapporto coniugale, non sospende tutti gli obblighi che essi avevano reciprocamente assunto con il matrimonio; in particolare, non viene meno l’obbligo di assistenza materiale, espressamente indicato dall’art. 143 del codice civile. Questo è il motivo di fondo per cui, nell’àmbito della separazione personale, il coniuge economicamente più forte è ordinariamente tenuto a corrispondere a quello privo di adeguati redditi propri (e al quale non possa essere imputata la responsabilità della separazione medesima) una somma mensile a titolo di contributo al mantenimento, affinché anche il coniuge privo di redditi possa mantenere un tenore di vita analogo, per quanto possibile, a quello antecedente la separazione. Questo è quanto prevede la norma contenuta nell’art. 156 del codice civile.

In merito alla possibilità, per il coniuge economicamente più forte e previo accordo con l’altro coniuge, di assolvere l’obbligo di mantenimento mediante la corresponsione “una tantum” di una somma adeguata, occorre tenere presente che mentre essa è stata espressamente prevista dall'art. 5 (comma 8°) della legge 898/1970 (Legge sul divorzio) nel caso del divorzio, non è stata invece inserita nella norma dettata dalla novella dell'art. 156 del codice civile – che pure è posteriore (legge 151/1975) - per la configurazione dell'assegno di separazione. Proprio in base a tale discrepanza nella previsione normativa, effettivamente, l’orientamento meno recente della Dottrina e della Giurisprudenza di merito non ammetteva, in sede di separazione giudiziale, la possibilità di liquidare “una tantum” il diritto che ciascun coniuge ha, ex art. 156 c.c., di ricevere dall'altro coniuge quanto necessario al suo mantenimento, qualora egli non avesse adeguati redditi propri.

La Cassazione, dal canto suo, aveva ammesso tale possibilità, a partire quanto meno da una pronuncia del 1972 nella quale era statuito che: “Qualora tra i coniugi si convenga, con pattuizione facente parte dell'accordo di separazione consensuale, che l'obbligazione di mantenimento sia adempiuta, anziché a mezzo di una prestazione patrimoniale periodica, con l'attribuzione definitiva di beni, mobili o immobili, o di capitali in danaro, l'esecuzione di tale attribuzione estingue totalmente e definitivamente l'obbligazione”. (Cass. 25.10.1972, n. 3299).

La Dottrina e la Giurisprudenza più recenti ammettono la possibilità di liquidare in unica soluzione il diritto al mantenimento del coniuge separato, sulla base di diversi princìpi giurisprudenziali - oltre a quello della Cassazione sopra menzionato - ormai consolidati, dai quali si fa discendere, sul piano logico e su quello strettamente economico, l'ammissione del pagamento in unica soluzione. L'assenza di una previsione normativa in questo senso avrebbe la sola conseguenza che, nella separazione giudiziale, il giudice che ne venisse richiesto non potrebbe disporre un tale regolamento patrimoniale, se non vi fosse il consenso (anche soltanto tacito) della parte obbligata.

Nonostante quanto appena affermato, è opportuno tenere presente altresì alcuni princìpi, ugualmente sanciti dalla Giurisprudenza:

1)     I coniugi possono, in sede di separazione, accordarsi nel senso che il coniuge economicamente più forte versi all’altro, in luogo dell’assegno mensile, una somma una tantum. Un accordo del genere, però, non esclude che, ricorrendone le condizioni, il coniuge beneficiario possa chiedere successivamente l’attribuzione di un assegno di mantenimento in sede di divorzio;

2)     La determinazione dell’assegno di divorzio, secondo la regolamentazione datane dalla L. n. 898 del 1970, art. 5, e dalla L. n. 74 del 1987, art. 10 è indipendente dalle statuizioni patrimoniali operanti, anche per accordo fra le parti, in sede di separazione;

3)     Gli accordi con i quali i coniugi intendano regolare, in sede di separazione, i loro reciproci rapporti economici in relazione al futuro divorzio con riferimento all’assegno di mantenimento sono nulli, per illiceità della causa, stante la natura assistenziale di tale assegno, previsto a tutela del coniuge più debole, che rende indisponibile il diritto a richiederlo in sede di divorzio. Pertanto, gli accordi di separazione, dovendosi interpretare secundum ius, non possono implicare alcuna rinuncia all’assegno di divorzio.

Come già specificato prima, le parti, in sede di divorzio, possono liberamente concordare che l’obbligo di mantenimento venga assolto mediante una corresponsione “una tantum”, cioè in un’unica soluzione. Il tribunale dovrà verificare che l’ammontare dell’assegno sia equo ed adeguato. Il coniuge che riceve l’assegno “una tantum” non potrà vantare successivamente alcuna pretesa patrimoniale e, in generale, i coniugi non potranno successivamente proporre nessuna domanda di contenuto economico.

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LA CASA BIANCA HA UN NUOVO INQUILINO! E SE AL TERMINE DELLA LOCAZIONE CI SONO DANNI ALL’IMMOBILE?

Ascolti avvocato, il mio inquilino mi aveva comunicato regolare disdetta del contratto e, alla data di cessazione, ci siamo trovati nell’immobile per la restituzione delle chiavi. Non le dico! Senza la mobilia, ho potuto vedere lo stato in cui erano ridotte le pareti dell’appartamento: ovunque aloni degli arredi precedentemente appoggiati ai muri; in cucina e in bagno c’erano i buchi dei ganci ai quali erano stati appesi pensili e mensole. Un vero disastro! Eh, ma io non sono il tipo che si fa mettere i piedi in testa da nessuno, sa!? Ho rifiutato la restituzione delle chiavi e pretendo il risarcimento delle spese necessarie per riportare l’appartamento nello stato originario: quando glielo avevo consegnato era un gioiellino, anche se nel contratto non eravamo stati a specificare niente. Ho fatto bene a rifiutare le chiavi, vero avvocato?

Egregio signore, capita spesso che il proprietario di un immobile concesso in locazione, al termine del rapporto contrattuale (magari protrattosi per molti anni), provi una delusione assai cocente dal raffronto tra il ricordo delle condizioni in cui si trovava l’immobile al momento della consegna al conduttore e le condizioni in cui esso viene restituito. Tuttavia, prima di assumere posizioni di fermo contrasto avverso quelle che potrebbero sembrare violazioni dei propri diritti, è bene valutare attentamente le circostanze di fatto, alla luce delle norme dettate dall’Ordinamento.

Infatti, a norma dell’art. 1576, I comma, c.c.: “Il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione, che sono a carico del conduttore”.

Inoltre, a norma dell’art. 1590 c.c.: “Il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l’ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall’uso della cosa in conformità del contratto In mancanza di descrizione, si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato di manutenzione. Il conduttore non risponde del perimento o del deterioramento dovuti a vetustà. Le cose mobili si devono restituire nel luogo dove sono state consegnate.”.

Sulla base di quanto previsto da queste due norme la giurisprudenza ha stabilito che, ove l’immobile offerto in restituzione dall’inquilino si trovi in stato non corrispondente a quello descritto dalle parti all’inizio della locazione, ovvero - in mancanza di descrizione - si trovi comunque in cattivo stato locativo, il rifiuto del locatore di ricevere la consegna dell’immobile è legittimo solo laddove il conduttore abbia arrecato all’immobile gravi danni o effettuato innovazioni non consentite, di un rilievo tale che per la loro riparazione sia necessario l’esborso di somme rilevanti: in tal caso al locatore spetta altresì il pagamento delle mensilità di canone fino a quando quelle somme non siano state corrisposte dal conduttore.

Se invece la cosa locata risulti deteriorata per non avere l’inquilino adempiuto all’obbligo di eseguire le opere di piccola manutenzione durante il corso della locazione, e si tratti di rimediare piccoli danni che non alterano la consistenza e la struttura della cosa né implicano un’attività straordinaria ed economicamente gravosa (es. vetri rotti, maniglie difettose), l’esecuzione delle opere occorrenti per il ripristino dello status quo ante rientra nel dovere di ordinaria diligenza cui il locatore è tenuto per non aggravare il danno, ed il suo rifiuto di ricevere la cosa è conseguentemente illegittimo, fatto salvo comunque l’eventuale diritto al risarcimento danni per violazione dell’art. 1590 del codice civile. A tale ultimo proposito, tuttavia, occorre prestare particolare attenzione al fatto che l’inquilino è tenuto a risarcire i danni per eventuali deterioramenti e/o difformità rispetto alle condizioni in cui l’immobile era stato consegnato, esclusivamente nell’ipotesi in cui:

1. Risultino effettivamente provate in modo inconfutabile le esatte condizioni in cui l’immobile si trovava al momento della consegna all’inquilino (es. perché riportate nel contratto di locazione, meglio se corredato da fotografie allegate per formarne parte integrante) ovvero nel contratto siano state esplicitamente indicate le condizioni in cui l’immobile debba essere comunque riconsegnato (es. tinteggiatura pareti);
2. Deterioramenti e/o difformità non siano conseguenti al normale utilizzo del bene per gli scopi indicati nel contratto (e a tal riguardo la giurisprudenza di merito si è pronunciata più volte nel senso che l’infissione nelle pareti di chiodi o ganci per appendere quadri od elementi di arredo, costituisca un utilizzo normale del bene immobile rispetto allo scopo abitativo per cui il contratto di locazione era stato stipulato).

Alla luce di quanto sopra, emerge in primo luogo l’opportunità di consultare, prima di stipulare un contratto di locazione, un legale esperto in materia, il quale potrà suggerire l’adozione di specifiche clausole utili a precisare le richieste del locatore in merito alle condizioni di restituzione dell’immobile al termine della locazione ed evitare future contestazioni. In ogni caso, la consulenza di un legale potrà evitare – nell’ipotesi in cui nulla sia stato specificato nel contratto di locazione – che il proprietario assuma comportamenti non legittimi al momento della restituzione del bene, pregiudicando magari la possibilità di ottenere, successivamente, il soddisfacimento dei propri diritti.

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SE L’INQUILINO NON PAGA L’AFFITTO E LASCIA L’IMMOBILE POSSO CAMBIARE LA SERRATURA?

Ascolti avvocato, l’inquilino del mio immobile, moroso da diversi mesi, se ne è andato senza dire nulla e non riuscivo più a contattarlo, nemmeno telefonicamente. Il contratto prevede la risoluzione automatica in caso di mancato pagamento anche di una sola rata ed io, quando gli avevo consegnato le chiavi dell’appartamento me ne ero tenuta una copia per ogni evenienza. Visto che il contratto prevedeva la risoluzione immediata in caso di morosità, sa cosa ho fatto? Sono entrato nell’immobile con le chiavi di riserva ed ho fatto cambiare la serratura, così ho risparmiato i costi dello sfratto (mi scusi se glielo dico eh!) e sono rientrato immediatamente in possesso del mio immobile. Che ne dice, non sono stato furbo!?

Comprendo benissimo il disappunto che può provare il proprietario di un immobile concesso in locazione nel subire il comportamento del conduttore il quale, oltre a rendersi moroso nel pagamento delle mensilità di canone e delle spese, ometta altresì di restituire il possesso del locale, magari senza nemmeno più utilizzarlo.

Tuttavia, non posso fare a meno di evidenziare che le suddette circostanze non consentono al locatore di riprendersi autonomamente la detenzione del fabbricato. Anche se nel contratto è prevista la risoluzione di diritto in caso di mancato pagamento del canone, occorre comunque che la risoluzione contrattuale sia dichiarata dal Tribunale. Sarà pertanto necessario chiedere al Giudice la convalida dello sfratto per morosità e successivamente, ottenuta l’ordinanza di convalida, riprendere l’immobile con la presenza dell’ufficiale giudiziario, mediante l’apposita procedura per l’esecuzione dell’obbligo di rilascio sancito dal Giudice.

Riprendersi il possesso dell’immobile direttamente, ovvero senza seguire questa procedura o senza un accordo con il conduttore, significa commettere un reato. Sul tema, la Cassazione ha infatti precisato più volte che la sostituzione della serratura (con ingresso all’interno dei locali) configura il reato di “violazione di domicilio”, previsto dall’art. 614 cod. pen. che dice testualmente: “Chiunque s'introduce nell'abitazione altrui, o in un altro luogo di privata dimora, o nelle appartenenze di essi, contro la volontà espressa o tacita di chi ha il diritto di escluderlo, ovvero vi s'introduce clandestinamente o con l'inganno, è punito con la reclusione da sei mesi a tre anni. Alla stessa pena soggiace chi si trattiene nei detti luoghi contro l'espressa volontà di chi ha il diritto di escluderlo, ovvero vi si trattiene clandestinamente o con inganno.

Il delitto è punibile a querela della persona offesa.

La pena è da uno a cinque anni e si procede d'ufficio, se il fatto è commesso con violenza sulle cose o alle persone, ovvero se il colpevole è palesemente armato.”

Alla luce di quanto sopra, sconsiglio - a coloro che si trovino in situazione analoga - di tenere il comportamento riferito nel quesito e consiglio, invece, di consultare, prima di assumere ogni decisione, un legale di fiducia con il quale concertare le opportune strategie; se siete preoccupati per la spesa da affrontare per l'azione giudiziale, chiedete piuttosto un preventivo dei costi ipotizzabili e magari concordate con il legale modalità e termini per i pagamenti, sulla base delle successive fasi procedurali che si dovranno affrontare.

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