Ascolti
avvocato, il mio inquilino mi aveva comunicato regolare disdetta del contratto
e, alla data di cessazione, ci siamo trovati nell’immobile per la restituzione
delle chiavi. Non le dico! Senza la mobilia, ho potuto vedere lo stato in cui
erano ridotte le pareti dell’appartamento: ovunque aloni degli
arredi precedentemente appoggiati ai muri; in cucina e in bagno c’erano i buchi
dei ganci ai quali erano stati appesi pensili e mensole. Un vero disastro! Eh,
ma io non sono il tipo che si fa mettere i piedi in testa da nessuno, sa!? Ho
rifiutato la restituzione delle chiavi e pretendo il risarcimento delle spese
necessarie per riportare l’appartamento nello stato originario: quando glielo
avevo consegnato era un gioiellino, anche se nel contratto non eravamo stati a
specificare niente. Ho fatto bene a rifiutare le chiavi, vero avvocato?
Egregio signore, capita spesso che il proprietario di
un immobile concesso in locazione, al termine del rapporto contrattuale (magari
protrattosi per molti anni), provi una delusione assai cocente dal raffronto
tra il ricordo delle condizioni in cui si trovava l’immobile al momento della
consegna al conduttore e le condizioni in cui esso viene restituito. Tuttavia,
prima di assumere posizioni di fermo contrasto avverso quelle che potrebbero
sembrare violazioni dei propri diritti, è bene valutare attentamente le
circostanze di fatto, alla luce delle norme dettate dall’Ordinamento.
Infatti, a
norma dell’art. 1576, I comma, c.c.: “Il locatore deve
eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate
quelle di piccola manutenzione, che sono a carico del conduttore”.
Inoltre, a
norma dell’art. 1590 c.c.: “Il conduttore deve restituire la cosa al
locatore nello stato medesimo in cui l’ha ricevuta, in conformità della
descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il
consumo risultante dall’uso della cosa in conformità del contratto In
mancanza di descrizione, si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in
buono stato di manutenzione. Il conduttore non risponde del perimento o del
deterioramento dovuti a vetustà. Le cose mobili si devono restituire nel luogo
dove sono state consegnate.”.
Sulla base di quanto previsto da queste due norme la
giurisprudenza ha stabilito che, ove l’immobile offerto in restituzione
dall’inquilino si trovi in stato non corrispondente a quello descritto dalle
parti all’inizio della locazione, ovvero - in mancanza di descrizione - si
trovi comunque in cattivo stato locativo, il rifiuto del locatore di ricevere
la consegna dell’immobile è legittimo solo laddove il conduttore abbia arrecato
all’immobile gravi danni o effettuato innovazioni non consentite, di un rilievo
tale che per la loro riparazione sia necessario l’esborso di somme rilevanti:
in tal caso al locatore spetta altresì il pagamento delle mensilità di canone fino
a quando quelle somme non siano state corrisposte dal conduttore.
Se invece la cosa locata
risulti deteriorata per non avere l’inquilino adempiuto all’obbligo di eseguire
le opere di piccola manutenzione durante il corso della locazione, e si tratti
di rimediare piccoli danni che non alterano la consistenza e la struttura della
cosa né implicano un’attività straordinaria ed economicamente gravosa (es.
vetri rotti, maniglie difettose), l’esecuzione delle opere occorrenti per il
ripristino dello status quo ante rientra nel dovere di ordinaria diligenza cui
il locatore è tenuto per non aggravare il danno, ed il suo rifiuto di ricevere
la cosa è conseguentemente illegittimo, fatto salvo comunque l’eventuale
diritto al risarcimento danni per violazione dell’art. 1590 del codice civile.
A tale ultimo proposito, tuttavia, occorre prestare particolare attenzione al
fatto che l’inquilino è tenuto a risarcire i danni per eventuali deterioramenti
e/o difformità rispetto alle condizioni in cui l’immobile era stato consegnato,
esclusivamente nell’ipotesi in cui:
- Risultino effettivamente provate in modo inconfutabile le esatte condizioni in cui l’immobile si trovava al momento della consegna all’inquilino (es. perché riportate nel contratto di locazione, meglio se corredato da fotografie allegate per formarne parte integrante) ovvero nel contratto siano state esplicitamente indicate le condizioni in cui l’immobile debba essere comunque riconsegnato (es. tinteggiatura pareti);
- Deterioramenti e/o difformità non siano conseguenti al normale utilizzo del bene per gli scopi indicati nel contratto (e a tal riguardo la giurisprudenza di merito si è pronunciata più volte nel senso che l’infissione nelle pareti di chiodi o ganci per appendere quadri od elementi di arredo, costituisca un utilizzo normale del bene immobile rispetto allo scopo abitativo per cui il contratto di locazione era stato stipulato).